2026年宅建士試験・国土利用計画法｜重要土地等調査法も確認【過去7年傾向・50問】

2026宅建｜毎年1問を取り切る

過去7年・追加実施を含む9試験、問22の36肢を一次資料で再集計しました。長い問題文でも、①売買・交換など対価を伴う取引か、②相続・贈与・競売・国等との契約として対象外にならないか、③どの区域で何平方メートルか、の三段階で読めば迷いにくくなります。

法令基準日：2026年4月1日

結論｜この順番で勉強すれば迷わない

国土利用計画法は数字だけの法律に見えますが、過去7年で最も多いのは、そもそも届出対象となる取引か、相続・贈与・競売・国等との契約として外れるかという入口の判定です。面積暗記から始めないことが安定得点への近道です。

S

最優先｜対象契約と適用除外

売買・交換・売買予約・地上権と、相続・贈与・競売・国等との契約を10秒以内に区別します。

A

次に｜区域・面積・買いの一団

2,000・5,000・10,000㎡と、契約を分けても合計する場面を固定します。

B

得点を安定｜主体・期限・勧告

権利取得者、契約日から2週間、市町村長経由、価格は記載・審査は利用目的を整理します。

C

最後の仕上げ｜事前届出・許可・改正

注視区域、監視区域、規制区域、遊休土地、2026年改正を最後に確認します。

時間がないときも、細かな区域制度から始めず、S → A → B → Cの順で進めます。

各条は何を担当する？ 国土利用計画法の全体地図

国土利用計画法の土地取引規制は、すべての条文を同時に覚える必要はありません。第14条で『どの契約が規制対象か』を決め、第23条で通常の事後届出を定め、第24条以降で届出後の審査・勧告・公表へ進みます。地価が急騰する特別な区域では、第27条の4・第27条の7や第14条へ手続が切り替わります。

優先度	条文	担当する役割	問題文で探すサイン
S	第14条	土地売買等の契約を定義し、規制区域では許可制にする	所有権・地上権・賃借権、対価、予約、規制区域
S	第23条	通常区域の事後届出を定める	権利取得者、契約日から2週間、市町村長経由、面積基準
A	第23条第2項	面積基準と適用除外を定める	2千・5千・1万㎡、一団の土地、国・地方公共団体等
B	第24条	利用目的を審査し、必要な変更を勧告する	原則3週間、利用目的、土地利用審査会
B	第26条・第27条	勧告不服従の公表と、適正利用のための助言	公表できる、契約取消しではない、助言
C	第27条の4	注視区域を契約前の事前届出に切り替える	当事者、通常と同じ面積基準、6週間
C	第27条の7	監視区域の事前届出と引下げ面積を定める	都道府県規則、通常より小さい面積、6週間
C	第19条	規制区域の無許可契約を無効にする	許可なし、契約の効力
C	第29条	遊休土地の利用・処分計画を届け出させる	遊休土地の通知、6週間以内
B	第47条	無届・虚偽届出に罰則を科す	6月以下の拘禁刑、100万円以下の罰金

この地図で見ると、問われている場面を『契約の入口』『契約後の届出』『届出後の審査』『特別な区域』『違反時の効果』のどこかに置くだけで、長い問題文でも確認する条文が絞れます。

条文を一続きの流れにすると迷わない

段階	確認する条文	最初に読む言葉	判断すること
1　対象契約を決める	第14条	売買、交換、予約、地上権、賃借権、対価	土地売買等の契約か
2　通常の届出を決める	第23条	区域、面積、一団の土地、権利取得者	事後届出が必要か
3　届出後を決める	第24条・第26条・第27条	利用目的、勧告、公表、助言	知事が何をできるか
4　特別区域を決める	第27条の4・第27条の7・第14条	注視、監視、規制、6週間	事前届出か許可か
5　違反時を決める	第19条・第47条	効力、無届、虚偽届出、罰則	契約無効か刑事罰か

問題文が長くても、すべての数字を同時に思い出す必要はありません。取得原因、対価、相手方、区域、面積、主体、時期、法的効果の順に情報を置けば、どの条文の話かが見えます。

過去7年の出題傾向｜9試験・36肢を分類

分類	肢数	過去問で狙われたポイント
適用除外	9肢（25.0%）	相続・贈与・競売・国や地方公共団体との契約
事後届出手続	8肢（22.2%）	2週間、届出事項、利用目的の勧告、公表
面積・一団	6肢（16.7%）	2,000・5,000・10,000㎡、買いの一団
対象取引	6肢（16.7%）	売買予約、交換、地上権、無償取引
罰則	3肢（8.3%）	無届・虚偽届出
遊休土地	1肢（2.8%）	利用・処分計画の期限
届出主体	1肢（2.8%）	権利取得者
関連法令	1肢（2.8%）	重要土地等調査法との区別
事前届出	1肢（2.8%）	監視区域と6週間

つまり、36肢のうち33肢、91.7%は、通常の事後届出について『届出の入口』または『届出後の手続』を問うものでした。注視区域・監視区域などの珍しい制度から始めるより、第14条・第23条・第24条を先に固める根拠がここにあります。

年度別に何が出た？

試験	中心となった論点	学習上の意味
令和元年	分割売却、相続、買いの一団、地方公共団体	面積より先に買主ごとの取得と適用除外を見る
令和2年10月	売買予約、期限の起算点、贈与、交換	契約の種類と対価の有無を区別する
令和2年12月	勧告、無届の罰則、国との契約、地上権	価格は記載・審査は利用目的を区別する
令和3年10月	2週間、助言、罰則、地方公共団体	主体・期限・知事の措置を正確にする
令和3年12月	地上権、遊休土地、買いの一団、公表	権利の種類と『できる・しなければならない』を読む
令和4年	地方公共団体、届出事項、5,000㎡、契約取消し	対価の記載と勧告の効果を混同しない
令和5年	国との契約、相続、届出主体、関連法令	適用除外と重要土地等調査法を切り分ける
令和6年	地上権の面積、交換、罰則、監視区域	通常の事後届出から事前届出まで範囲が広がった
令和7年	分割売却、競売、2週間、有償売買＋無償賃借	複数取引を一つずつ対象判定してから合算する

傾向は『数字暗記』から『取引を分解する力』へ

令和元年から令和4年までは、面積基準、買いの一団、相続・贈与、期限、勧告という事後届出の基本が繰り返されました。令和5年以降は、重要土地等調査法との区別、監視区域の事前届出、競売、有償契約と無償契約の組合せへと、複数の条件を同時に読む出題が続いています。

この流れから2026年度は、2,000・5,000・10,000㎡を覚えるだけでは不十分です。①対象権利か、②対価があるか、③契約による取得か、④適用除外ではないか、⑤面積基準を満たすかを順番に確認できるようにします。ただし、直近2年だけで事前届出が中心になると断定せず、まず全体の61.1%を占めた届出の入口を得点の土台にするのが安全です。

重要土地等調査法は令和5年に出題されている

重要土地等調査法は宅建試験で未出題ではありません。令和5年問22・肢4に、特別注視区域内の100㎡の土地について契約前の届出が必要とする記述が出題されました。土地の場合は1筆ごとの面積が200㎡以上、建物の場合は1個ごとの延べ面積、つまり各階の床面積の合計が200㎡以上であることが面積要件なので、この肢は誤りです。国土利用計画法の『注視区域』と、重要土地等調査法の『特別注視区域』は別の制度として区別します。

比較	国土利用計画法	重要土地等調査法
制度の目的	適正・合理的な土地利用と地価形成	重要施設・国境離島等の機能を妨げる利用の防止
区域名	注視区域・監視区域・規制区域	注視区域・特別注視区域
『注視区域』だけの場合	契約前の事前届出	土地等売買等契約の届出は不要。契約後届出へ切り替わるわけでもない
令和5年で問われた手続	―	特別注視区域内で、土地は1筆ごとの面積、建物は1個ごとの延べ面積が200㎡以上の場合、売主・買主双方が契約前に内閣総理大臣へ届出
試験での見分け方	面積は2,000・5,000・10,000㎡が中心	『特別』注視区域・1筆または1個・200㎡・双方・契約前が目印

重要土地等調査法の通常の注視区域では、土地等の利用状況調査や機能阻害行為に対する勧告・命令の仕組みは働きますが、売買等の契約に伴う届出は課されません。契約前の取引届出が加わるのは特別注視区域です。なお、特別注視区域でも民事調停その他政令で定める事由による契約だけは例外的に契約後2週間以内の届出であり、通常の注視区域に事後届出を求める規定ではありません。

【優先度S】第14条・第23条｜まず届出対象の入口を決める

土地売買等の契約とは、①土地に関する対象権利の移転・設定、②対価がある、③契約による、という三条件を満たすものです。所有権だけでなく地上権や賃借権、その取得を目的とする権利、売買予約も対象になります。交換は金銭がなくても相手の土地が対価です。

届出対象になり得る	原則として第23条の対象外	理由
売買・交換・売買予約	贈与・無償の使用貸借	対価の有無
地上権・賃借権の有償設定	抵当権の設定	使用・収益を目的とする対象権利か
当事者間の有償契約	相続・競売	土地売買等の契約による取得か
私人間の契約	国・地方公共団体等が当事者の契約	法定の適用除外

ここで対象外なら、土地がどれほど広くても第23条の事後届出は不要です。だから本試験では、面積より先に取得原因と相手方を確認します。

【優先度A】第23条第2項｜2,000・5,000・10,000㎡

土地の区域	事後届出が必要となる面積	覚え方
市街化区域	2,000㎡以上	2千
市街化区域を除く都市計画区域	5,000㎡以上	5千。市街化調整区域を含む
都市計画区域外	10,000㎡以上	1万

買いの一団｜契約書を分けても合計で判断する

同じ権利取得者が一連の利用計画で複数の土地を取得する場合は、別々の売主・別々の契約でも合計面積で判定します。合計が基準以上になる計画が最初からあれば、個々の契約が基準未満でも最初の契約から届出対象です。一方、売主が土地を複数の無関係な買主へ分割して売るだけでは、売主の総面積を各買主へ足しません。

【優先度B】第23条〜第27条｜誰が、いつ、何を届けるか

論点	正しい整理	頻出の誤り
届出義務者	権利取得者。通常の売買なら買主	売主と買主の双方
期限	契約締結日から起算して2週間以内	登記日から、引渡日から、1か月以内
経路	土地所在の市町村長を経由して都道府県知事へ	知事へ直接
届出事項	土地・権利・対価・利用目的など	対価は書かない
審査・勧告	通常の事後届出では利用目的を審査	価格変更も勧告できる
不服従	公表できる	必ず公表、契約を取り消せる

『価格は審査しない』から『価格は届出事項ではない』へ飛躍しないことが大切です。対価の額は記載しますが、通常の事後届出で知事が勧告するのは土地の利用目的についてです。勧告は原則3週間以内、必要がある場合は6週間まで延長できます。

罰則｜無届・虚偽届出は勧告だけではない

事後届出をしない、または虚偽の届出をした場合は、6月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金の対象になり得ます。ただし、通常の事後届出をしなかったことだけで売買契約が無効になるわけではありません。

【優先度C】注視区域・監視区域・規制区域

区域	手続	主体・面積・効果
通常の区域	契約後の事後届出	権利取得者。2千・5千・1万㎡、2週間以内
注視区域	契約前の事前届出	当事者。通常と同じ面積基準、原則6週間契約不可
監視区域	契約前の事前届出	当事者。規則で通常より小さい面積基準を設定、原則6週間契約不可
規制区域	契約前の許可	当事者。原則面積基準なし、無許可契約は効力を生じない

事後届出の一団性は買主側の取得計画を見ますが、注視区域・監視区域の事前届出は当事者の一方または双方、つまり売り・買い双方の一団が問題になります。過去問では令和6年に監視区域と6週間が出題されました。

指定実績を見ると、三制度の距離感がわかる

区域	現在の公表状況	過去の推移・現行条件
注視区域	指定例なし	1998年の制度創設以来0
監視区域	東京都小笠原村の都市計画区域	現在は500㎡以上。指定期間は2025年1月5日〜2030年1月4日。ピークの1993年11月1日は58都道府県・指定都市、1,212市町村
規制区域	指定例なし	1974年の法施行以来0

監視区域だけが現在も実在しますが、指定実績の数や小笠原村という地名そのものを正誤問題として暗記する優先度は高くありません。実績は制度の強さをイメージする補助データです。本試験では、通常区域は事後届出、注視・監視区域は事前届出、規制区域は許可という手続の違いと、注視・監視区域では予定対価の額も審査される点を優先します。指定実績は2026年8月23日に国土交通省公表資料で確認しました。

2025年4月2日〜2026年4月1日の改正情報

2026年度宅建試験の法令基準日に合わせ、2025年4月2日から2026年4月1日までに施行された変更を確認しました。この期間に押さえるべき中心は、面積基準の変更ではなく、土地取得者の国籍等と利用目的を把握するための届出事項・様式の改正です。法律本体の制度構造が入れ替わったわけではありません。

施行日	制度	何が変わったか	試験での優先度
2025年7月1日	国土利用計画法	権利取得者が個人なら国籍等、法人なら設立準拠法国を届出事項に追加	届出事項の改正。面積基準は不変
2026年4月1日	国土利用計画法	法人の代表者の国籍等、同一の国籍等を有する者が役員・議決権の過半数を占める場合の国籍等を追加	代表者だけで終わらない点に注意
2026年4月1日	重要土地等調査法	法人の代表者等の国籍を具体的に記載し、利用目的を類型から選び、自ら利用するか他者に利用させるかも記載する様式へ変更	令和5年出題制度のため比較して確認

国土利用計画法｜法人の代表者・役員・議決権を追加

令和8年国土交通省令第5号により、2026年4月1日から、法人が第23条の事後届出を行う場合の記載事項が増えました。今回の改正は代表者だけではなく、役員と議決権の構成も対象です。日本法人を含むすべての法人に適用され、個人の権利取得者の届出事項は今回の改正では変わりません。

• 代表者：代表者が個人なら、国籍の属する国または出入国管理及び難民認定法上の地域を記載します。複数の国籍がある場合はすべて記載します。
• 役員：同じ国・地域に属する個人、または同じ国の法令に基づいて設立された法人が、役員の50％を超える場合、その国・地域を記載します。
• 議決権：同じ国・地域に属する個人、または同じ国の法令に基づいて設立された法人が、議決権の50％を超える場合、その国・地域を記載します。

ここでいう『法人の国籍等』は、法人を設立するときに準拠した法令の国、つまり設立準拠法国です。また、過半数は50％を超えることなので、役員10人のうち5人では該当せず、6人以上で該当します。試験では、①代表者だけで終わらない、②50％は過半数ではない、③2,000・5,000・10,000㎡の面積基準は変わっていない、の三点を押さえます。

重要土地等調査法｜国籍等に加えて利用目的も具体化

令和8年内閣府令第2号により、2026年4月1日から土地等売買等届出書の様式が変わりました。譲受予定者が法人の場合は、外国人等が代表者であるときの氏名・国籍等、同一の国籍等を有する外国人等が役員または議決権の過半数を占めるときの国籍等を記載します。また、利用目的は自由記述中心から、共同住宅、店舗・事務所・商業施設などの類型を選び、譲受予定者が自ら利用するか他者に利用させるかも記載する方式になりました。

同日から、宅建業者等の代理人による届出、売主と買主の連名届出、共有不動産の取引もオンライン届出の対象になりました。これは提出手段の拡充であり、土地は1筆ごとの面積、建物は1個ごとの延べ面積が200㎡以上という要件や、特別注視区域で双方が契約前に届け出る基本は変わっていません。なお、対象期間中には区域指定・変更の告示も行われていますが、これは200㎡などの全国共通ルールを変える法令改正ではありません。

本試験での30秒判定フロー

1. 売買・交換・予約などの有償契約か。
2. 相続・贈与・競売・国等との契約として外れないか。
3. 市街化区域2,000㎡、その他の都市計画区域5,000㎡、区域外10,000㎡のどれか。
4. 買いの一団として合算する土地がないか。
5. 権利取得者・契約日から2週間・市町村長経由か。
6. 通常の事後届出か、注視・監視・規制区域か。

一次資料

• e-Gov「国土利用計画法」
• e-Gov「重要土地等調査法施行規則」
• 国土交通省「土地取引規制制度」
• 国土交通省「監視区域の指定状況」
• 国土交通省「令和8年省令改正」
• 国土交通省「国土利用計画法施行規則の一部を改正する省令」
• 国土交通省「国籍等の届出に関するQ&A」
• 内閣府「重要土地等調査法の届出について」
• 内閣府「重要土地等調査法施行規則の一部改正」
• 不動産適正取引推進機構「過去問題」