2026年宅建士試験対策・宅建業法｜過去7年の傾向・改正法・頻出50問解説

宅建業法は本試験の問26〜45に20問出題される中心分野です。この記事では、令和元年度から令和7年度までの過去7年を整理し、2026年4月1日時点の改正法と、50問動画で特に間違えやすい10ポイントを解説します。令和2年度と令和3年度は10月・12月試験を別に数えるため、分析対象は9試験・180問です。

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1. 過去7年の出題傾向
2. 35条・37条の基礎
3. 直近2〜3年の重要改正
4. 間違えやすい頻出10ポイント
5. 50問動画の使い方
6. まとめ
7. 根拠・参考資料

過去7年の出題傾向｜20問を6つの柱で取る

9試験・180問を設問の選択肢まで確認すると、単独知識だけでなく、複数制度を横断する問題が多くあります。そのため、1問を1分類へ無理に押し込まず、関連論点を重複して集計しました。

学習の柱	優先して固める内容
免許・宅建士	免許権者、欠格、廃業、登録、宅建士証、専任割合
保証制度	営業保証金と保証協会の金額、期限、還付対象
媒介・広告	媒介期間、報告、指定流通機構、取引態様、広告開始時期
35条・37条	交付時期、説明、宅建士証、記名、取引別の記載事項
8種制限	クーリングオフ、損害賠償、手付、契約不適合責任
その他	報酬、帳簿・標識、監督処分、住宅瑕疵担保履行法

特に35条と37条は、単独問題だけでなく他の制度と組み合わせて出題されます。「どの書面か」「いつか」「誰が何をするか」を表で比較できる状態にしておきましょう。

まず知りたい35条・37条｜何の書面なのか

法第35条の書面は、一般に「重要事項説明書」と呼ばれます。買主・借主が契約するか判断できるよう、物件や取引条件の重要事項を契約成立前に示す書面です。原則として宅建士が記名し、宅建士証を提示したうえで内容を説明します。

法第37条の規定により交付すべき書面は、一般に「契約締結時書面」と呼ばれます。成立した契約の内容を当事者が確認できるよう、売買・交換・貸借の契約成立後、遅滞なく交付する書面です。宅建士の記名は必要ですが、法第35条のような宅建士による口頭説明は法定義務ではありません。

直近2〜3年の重要改正｜2026年度まで時系列で整理

2024年4月1日｜共同住宅等の建物状況調査は「2年以内」

鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等では、重要事項説明の対象となる建物状況調査の結果が調査実施から2年を経過していないものへ見直されました。それ以外の既存建物は原則として1年以内です。

2024年7月1日｜空き家等の媒介報酬特例を拡充

売買では、価格800万円以下の宅地・建物が「低廉な空家等」の特例対象です。実際に空き家かどうかは問いません。依頼者一方から受けられる報酬は、媒介に要する費用を勘案し、原則上限を超えて30万円に消費税を加えた額、税込33万円までとできます。媒介契約時に説明し、依頼者と合意しておく必要があります。

貸借では、「現に長期間使用されていない」または「将来にわたり使用される見込みがない」長期の空家等について、貸主から受ける報酬を含む合計額を借賃1か月分の2.2倍までとする特例が設けられました。借主から受けられる額には通常の上限が残ります。

2025年1月1日｜レインズへ取引状況の登録を義務化

専任媒介・専属専任媒介で指定流通機構（レインズ）へ登録した物件について、宅建業者が「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の取引状況を登録する仕組みが強化されました。売主は専用画面で登録内容を確認できます。

2025年6月1日｜「禁錮以上」から「拘禁刑以上」へ

刑法改正に伴い、宅建業法の免許欠格事由や宅建士登録の欠格事由は「拘禁刑以上の刑」という表記になりました。古い教材にある「禁錮以上」をそのまま覚えないよう注意します。出題では、刑の種類だけでなく、刑の執行を終えた日などから5年という期間と組み合わせて問われやすい論点です。

2026年4月1日｜管理業者管理者方式を重要事項に追加

区分所有建物について、管理者等が管理組合から管理事務を委託されたマンション管理業者である場合、その旨が法第35条の重要事項に追加されました。管理会社が管理業務を受託するだけの一般的な形と、管理会社自体が管理者となる「管理業者管理者方式」を区別します。

この追加事項は建物の貸借以外の契約が対象であり、建物の貸借では新しい第9号は説明対象に含まれません。動画の第38問は、この契約類型の違いを確認する問題です。

土台として確認｜2022年5月18日の書面電子化

法第34条の2の媒介契約書、法第35条の重要事項説明書、法第37条の契約締結時書面などは、相手方の承諾を得たうえで電磁的方法により提供できます。同時に宅建士の押印義務は廃止され、法第35条・法第37条の書面は宅建士の記名が必要です。「電子化できる＝説明まで不要」ではなく、法第35条の説明義務は別に残ります。

50問動画で間違えやすい頻出10ポイント

1｜自ら貸すだけなら宅建業ではない

自ら売買・交換を業として行う場合は宅建業ですが、自ら貸借する行為は宅建業に含まれません。一方、他人の物件について売買・交換・貸借の代理または媒介を業として行う場合は宅建業です。

2｜免許は5年、登録自体に更新はない

宅建業の免許の有効期間は5年です。更新申請後、満了日までに処分がされない場合は、処分がされるまで従前の免許が有効です。一方、宅建士の登録自体に有効期間はなく、5年の有効期間があるのは宅地建物取引士証です。

3｜専任宅建士は5分の1、不足解消は2週間

事務所では宅建業に従事する者5人につき1人以上の割合で、成年者である専任宅建士が必要です。従業者数を5で割って端数が出る場合は切り上げます。一定の案内所などでは、業務に従事する人数にかかわらず少なくとも1人が必要です。

既存の事務所等がこの要件を欠いた場合、宅建業者は2週間以内に必要な措置を取ります。人数の「5分の1」と、不足後の期間「2週間」を一つのルールとして覚えます。

4｜営業保証金と保証協会の数字を分ける

制度	主たる事務所	その他の事務所1か所
営業保証金	1,000万円	500万円
弁済業務保証金分担金	60万円	30万円

営業保証金は宅建業者が供託所へ供託し、保証協会に加入する場合は弁済業務保証金分担金を保証協会へ納付します。名称が長くても「誰が・どこへ・いくら」を分ければ混乱しません。

どちらの制度でも、宅建業者は宅建業に関する取引で生じた債権について還付・弁済を受ける相手方から除かれます。一般消費者保護の制度であり、同業者保護の制度ではない点までセットで押さえます。

5｜専任媒介は3か月・2週間、専属専任は1週間

専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間はどちらも最長3か月で、更新は依頼者の申出が必要です。自動更新の特約を置いても、その部分は無効です。業務処理状況の報告は、専任媒介が2週間に1回以上、専属専任媒介が1週間に1回以上です。

購入申込みがあったときは、媒介契約の種類を問わず遅滞なく依頼者へ報告します。定期報告の期限まで待てるわけではありません。「定期報告」と「申込みの都度報告」を別の義務として整理します。

6｜広告時と注文時の両方で取引態様を示す

宅建業者は広告をするとき、売主・代理・媒介の別を明示します。広告ですでに示していても、注文を受けたときは改めて遅滞なく取引態様を明らかにしなければなりません。

また、工事完了前の物件は、開発許可や建築確認など必要な処分を受けた後でなければ広告できません。契約締結時だけを制限する制度ではなく、広告開始の時点から規制される点が狙われます。

7｜35条と37条は時期・説明・記名で比較

比較	35条書面	37条書面
時期	契約成立前	契約成立後、遅滞なく
宅建士の口頭説明	必要	法定義務ではない
宅建士証	説明時に提示	提示義務なし
宅建士	記名	記名
押印	不要	不要

相手方が宅建業者なら35条の口頭説明と宅建士証提示は省略できますが、書面の交付は必要です。37条書面も業者間取引だから免除されるわけではありません。

法第35条は「契約するか判断するため」、法第37条は「成立した契約内容を確認するため」です。交付時期を逆にした選択肢、法第37条書面にも口頭説明が必要とする選択肢、押印が必要とする選択肢は、役割から判断すると見抜けます。

8｜重要事項は契約類型で範囲が変わる

法第35条の重要事項は、宅地・建物、売買・交換・貸借のどの契約かによって範囲が変わります。たとえば私道負担は建物の貸借では説明対象外です。一方、水害ハザードマップが作成されている場合の物件のおおむねの位置は、売買・交換だけでなく貸借でも対象です。

建物状況調査は、鉄筋コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅等では2年以内、それ以外の既存建物では原則1年以内の結果が対象です。

9｜8種制限の「20％」は対象を確認

宅建業者が自ら売主、買主が宅建業者でない場合、損害賠償額の予定と違約金の合計は代金の20％までです。超える約定をしても、全部が無効になるのではなく、20％を超える部分が無効です。

手付の額も代金の20％を超えて受領できません。ただし「20％」が見えたら即答せず、損害賠償額と違約金の合計なのか、手付額なのか、手付金等の保全措置の基準なのかを確認します。8種制限は、まず宅建業者自ら売主・買主は非業者という適用場面を確定させます。

10｜クーリングオフの8日は告知日から

クーリングオフの8日は契約日からではなく、宅建業者から撤回できることとその方法を所定の書面で告げられた日から起算します。告知がなければ8日の期間は進みません。

ただし、買主が物件の引渡しを受け、かつ代金全額を支払った場合は撤回できません。「引渡し」だけ、または「全額支払い」だけでは足りず、両方がそろう必要があります。また、買主が自ら申し出た自宅や勤務先などで契約した場合は、場所の要件からクーリングオフできないことがあります。

一問一答50問の使い方

1. 1回目は止めずに50問を解き、迷った問題番号も記録します。
2. 誤答と迷った問題だけ、この記事の10ポイントへ戻ります。
3. 2回目は正誤だけでなく、誤りの数字や対象を言い直します。
4. 直前期は第9問と第38問の2026年度対応を再確認します。

まとめ

• 宅建業法は20問出題される中心分野です。
• 法第35条は契約前の判断材料、法第37条は契約成立後の契約内容の記録です。
• 2024年の建物状況調査・空き家報酬、2025年のレインズ・拘禁刑、2026年の管理業者管理者方式を時系列で確認します。
• 低廉な空家等の売買の報酬特例は、800万円以下・税込33万円が軸です。
• 動画で50問を解き、迷った論点だけ記事へ戻ると効率よく復習できます。

根拠・参考資料

• 不動産適正取引推進機構「過去の試験問題」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行規則」
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法施行令」
• 国土交通省「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について」
• 国土交通省「建物状況調査（インスペクション）活用に向けて」
• 国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラム」
• 国土交通省「レインズの機能強化について」
• 国土交通省「不動産取引時の書面電子化」

法令基準日：2026年4月1日。過去の出題傾向は、2026年度の出題内容を保証するものではありません。