ケントくん名前に「高層」と付く地域地区はほかにもあるよ。指定できる用途地域から見分けよう！
高層住宅と用途の適正配分を図る地域地区
高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途を適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導する地域地区です。どの用途地域にも指定できるわけではありません。用途地域の種類と、都市計画で定められた容積率の両方に条件があります。
指定対象となる五つの用途地域
対象は、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域です。さらに、その用途地域の都市計画で指定容積率が400％または500％と定められた区域に限られます。商業地域、工業地域、住居専用地域などを問題文へ混ぜるひっかけに注意します。
地区内の都市計画では、建築物の容積率の最高限度、建蔽率の最高限度、敷地面積の最低限度を定めます。高層住宅を誘導する制度ですが、「建築物の高さの最高限度」を定める地区と覚えると、高度地区と混同します。名称だけで判断せず、定める三項目を原文で押さえることが大切です。
高層住居誘導地区は、建築基準法上の容積率制限や斜線制限などに特例を設け、高層住宅の立地を誘導するための土台になります。ただし、地区名だけで建築できる規模が一律に決まるわけではありません。実際の計画内容と建築基準法の規定を併せて確認します。
指定条件と現況
五つの用途地域＋400％・500％
＋ 指定容積率が400％または500％
全国1都市・28.2ha
2025年3月31日現在。出典：国土交通省「令和7年都市計画現況調査」No.2（5）
高層住居誘導地区と高度地区・高度利用地区の相違
高度地区は、用途地域内で市街地環境の維持や土地利用の増進を図り、高さの最高限度または最低限度を定めます。高度利用地区は、合理的で健全な高度利用と都市機能の更新を目的に、容積率の最高・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面位置を定めます。高層住居誘導地区とは、目的と定める内容が異なります。
令和7年都市計画現況調査によると、2025年3月31日現在、高層住居誘導地区は全国1都市、合計28.2haです。内訳は東京都港区9.3ha、江東区18.9haです。指定例が少なくても、法律上の指定条件は変わりません。統計上の実績と試験で問われる要件を分けて理解します。
ケントくん五つの用途地域と「400％・500％」が入口だよ。高さの制限だけで覚えないようにしよう。
問27では、指定できる用途地域が法律で限定されている点を確認します。第一種・第二種住居、準住居、近隣商業、準工業の五つを一組にし、容積率400％・500％と、都市計画で定める三項目まで結び付けると確実です。
ケントくん「五用途・400か500・三つの制限」を合言葉に、問27へチャレンジしよう！
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