高度地区は、宅建士や建築士試験でよく扱われる地域地区の一つです。
名前がよく似た「高度利用地区」と混同しやすいのですが、まずは「高度地区＝建築物の高さ」と覚えましょう。
この記事では、試験で押さえるポイントに加え、都市計画運用指針を踏まえた指定の考え方と、実務での確認方法まで解説します。
動画で一問一答に挑戦したい方は、こちらからどうぞ。
まずは一問一答
高度地区は、用途地域内において、市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区である。
正しいでしょうか、誤りでしょうか。
答えは「正しい」です。
都市計画法第9条第18項では、高度地区を次のように定めています。
高度地区は、用途地域内において市街地の環境を維持し、又は土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度又は最低限度を定める地区とする。
試験では、次の2点を押さえましょう。
- 高度地区は用途地域内に定める
- 定めるのは建築物の高さの最高限度または最低限度
高度地区の最高限度と最低限度
最高限度
建築物の高さの上限を定めます。簡単にいえば、原則として「これより高く建てられない」という制限です。
都市計画運用指針では、最高限高度地区を指定することが望ましい区域として、次のような例が示されています。
- 建築密度が過大となり、商業地域内の交通などの都市機能が低下するおそれがある区域
- 住居地域内の適正な人口密度や良好な居住環境を保全する必要がある区域
- 歴史的建造物の周辺や都市のシンボルとなる道路沿いなど、景観・眺望に配慮して高さをそろえる必要がある区域
最高限度は、必ずしも「地面から一律○メートル」という定め方だけではありません。隣地の日照、街並み、都市景観への配慮から、隣地境界線からの距離に応じて斜線状に定める方法も示されています。
最低限度
建築物に必要な高さの下限を定めます。原則として「これ以上の高さが必要」という制限です。
都市計画運用指針では、市街地中央部の商業用地や駅前広場周辺など、特に土地の高度利用を図る必要がある地区への指定が望ましいとされています。なお、区域の性格によって必要な場合は、最高限度と最低限度を同時に定めることも考えられます。
高度地区と高度利用地区の違い
| 比較項目 | 高度地区 | 高度利用地区 |
|---|---|---|
| 根拠 | 都市計画法第9条第18項 | 都市計画法第9条第19項 |
| 覚える中心 | 建築物の高さ | 容積率など |
| 主な内容 | 高さの最高限度・最低限度 | 容積率の最高限度・最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度、壁面の位置の制限 |
| 目的のイメージ | 市街地環境の維持、土地利用の増進 | 土地の合理的かつ健全な高度利用、都市機能の更新 |
高度利用地区は「容積率だけ」を定める制度ではありません。試験では、まず次の対比で整理すると覚えやすくなります。
高度地区は高さ、高度利用地区は容積率など
全国では223の市区町で指定
国土交通省の都市計画現況調査によると、令和7年3月31日現在、高度地区は全国223の市区町で指定されています。
動画で紹介した地域別の集計では、関東84、近畿77、中部26、九州18となっており、指定状況には地域差があります。
ただし、これは高度地区の指定がある自治体数を示すものです。具体的な高さ、斜線の形、緩和、適用除外などが全国一律という意味ではありません。
最低限度は少数で、最高限度が主流
都市計画現況調査のCSVについて、各市区町の決定面積欄を集計すると、次のようになります。
- 最低限高度地区の面積が計上されている市区町：14
- 最高限高度地区または斜線高度地区の面積が計上されている市区町：217
- 最低限高度地区の決定面積：2,873.7ha（全体の約0.7%）
- 最高限高度地区・斜線高度地区の決定面積：426,176.2ha（全体の約99.3%）
最高限度と最低限度の両方を定めている市区町があるため、市区町数は単純には合計できません。
最高限度が主流となっている理由は、それぞれの制度が必要とされる場面の広さに違いがあるためと考えられます。
最高限度は、良好な居住環境、日照、街並み、景観・眺望の保全など、幅広い市街地で活用できます。一方、最低限度は、市街地中央部の商業用地や駅前広場周辺など、特に土地の高度利用を進める必要がある地区への指定が想定されています。
さらに、最低限度を定める際には、開発動向や道路、公園、上下水道などの都市施設の整備状況を考慮し、既存建築物や玄関・ひさしなどへの適用除外も検討する必要があります。最低限度は土地の高度利用を促す効果がある一方、低い建築物を建てる自由を直接制限するため、適用に適した区域が限られやすい制度といえます。
したがって、環境を守るための最高限度は広く使われやすく、高度利用を積極的に促す最低限度は限定的に使われるという違いが、指定状況にも表れていると考えられます。
実務では何を確認する？
実務では、都市計画図に「高度地区」と表示されていることを確認するだけでは足りません。
次の順序で確認します。
- 都市計画図などで、高度地区の指定の有無を確認する
- 最高限高度地区・最低限高度地区などの種類を確認する
- 自治体の都市計画決定図書、計画書、規定、条例、運用資料を確認する
- 絶対高さ、斜線型の制限、高さの測定方法、緩和、適用除外を確認する
- 建築計画が具体的な制限に適合するか確認する
同じ「高度地区」という名称でも、自治体によって制限内容は異なります。都市計画図だけで判断せず、必ずその自治体の最新資料まで確認することが重要です。
また、建築基準法第58条により、高度地区内の建築物の高さは、都市計画で定められた内容に適合させる必要があります。
まとめ
今回のポイントは次の3つです。
- 高度地区は、用途地域内に定められる
- 建築物の高さの最高限度または最低限度を定める
- 実務では、自治体ごとの具体的な制限内容まで確認する
迷ったときは、「高度地区＝高さ」を思い出そう。次の問題も、Kentoくんと一緒に勉強していきましょう。
根拠・参考資料
- e-Gov法令検索「都市計画法」 第9条第18項・第19項
- e-Gov法令検索「建築基準法」 第58条
- 国土交通省「第13版 都市計画運用指針」（令和7年3月）本文100〜102ページ
- 国土交通省「都市計画現況調査」（令和7年3月31日現在）
- プロジェクト資料「参考資料_高度地区.csv」（国土交通省・令和7年3月31日現在）
法令・資料確認日：2026年7月25日
※本記事は資格試験の学習を目的とした一般的な解説です。実務では、最新の法令、都市計画決定図書および自治体資料などをご確認ください。
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