【宅建一問一答】2026年宅建士試験対策・権利関係｜過去7年の傾向・改正法・頻出40問解説

宅建士試験の権利関係は、例年、問1〜14の14問です。この記事では、令和元年度から令和7年度までの過去7年を整理し、2026年4月1日時点の法改正と、40問動画で特に間違えやすい8ポイントを解説します。令和2年度と令和3年度は10月・12月試験を別に数えるため、分析対象は9試験・126問です。

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1. 過去7年の出題傾向
2. 2026年度の改正ポイント
3. 間違えやすい頻出8ポイント
4. 40問動画の使い方
5. まとめ
6. 根拠・参考資料

過去7年の出題傾向｜14問の配置から逆算する

本試験の位置	中心分野	対策の軸
問1〜10	民法	意思表示、代理、時効、債務不履行、売買、担保物権、共有、相続
問11	借地	存続期間、更新、建物買取請求、定期借地権
問12	借家	対抗力、更新、正当事由、定期建物賃貸借、造作
問13	区分所有法	集会、規約、共用部分、建替え
問14	不動産登記法	申請人、単独・共同申請、登記の可否

民法の10問は年によって題材が動きますが、意思表示・債務不履行・売買・相続は複数の制度と組み合わされやすい分野です。「条文を知っている」だけでなく、当事者の位置と時間の前後を図にして判断できるようにします。

2026年度の改正ポイント｜区分所有と登記を更新

2026年4月1日｜区分所有法は「出席者の多数決」へ

改正後の集会の普通決議は、法律または規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者数とその議決権数の各過半数で決します。書面や代理人で議決権を行使した者も出席数に算入されます。

規約の設定・変更・廃止は、区分所有者数と議決権数の両方で過半数を満たす出席を前提とし、出席者数と議決権数の各4分の3以上で決します。建替え決議は通常は各5分の4以上ですが、耐震性不足など法律の定める客観的理由があるときは各4分の3以上に緩和されます。

2026年4月1日｜住所等変更登記は2年以内

不動産の所有権の登記名義人は、氏名・名称または住所に変更があった日から2年以内に変更登記を申請します。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象です。

2026年4月1日より前に変更していた場合も対象ですが、その場合の履行期限は2028年3月31日です。申出をした自然人について、登記官が取得した情報を用いて職権で変更登記を行う「スマート変更登記」も整備されます。

40問動画で間違えやすい頻出8ポイント

1｜虚偽表示は善意、錯誤・詐欺は善意無過失

通謀虚偽表示の無効は善意の第三者に対抗できず、第三者の無過失までは要求されません。一方、錯誤と詐欺の取消しで保護される第三者は善意かつ無過失です。「善意」だけか、「善意無過失」かを制度名と結びます。

2｜無権代理は相手方の善意と追認前かを見る

相手方は、本人が追認する前なら契約を取り消せます。ただし、契約時に無権代理と知っていた相手方に取消権はありません。本人の追認は原則として契約時にさかのぼりますが、第三者の権利を害することはできません。

3｜時効は期間経過だけで裁判に適用されない

時効は援用権者が援用して初めて裁判の基礎にできます。一般の債権は、権利行使できることを知った時から5年、権利行使できる時から10年が基本です。裁判上の請求をした時点ではまず完成が猶予され、確定判決などで権利が確定したときに更新します。

4｜契約不適合の1年通知には売主の悪意・重過失例外がある

目的物の種類または品質が契約に適合しないとき、買主は知った時から1年以内に通知するのが原則です。ただし、売主が引渡し時に不適合を知り、または重大な過失で知らなかったときは、通知期間の制限を主張できません。一律に「1年を過ぎれば終わり」と判断しないことが重要です。

5｜手付解除は「自分」でなく「相手方」の履行着手まで

買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して解除できます。期限は相手方が履行に着手するまでです。買主自身が未着手でも、売主が履行に着手した後は買主から手付放棄で解除できません。

6｜相続は法定相続分を超える部分に登記が必要

遺産分割や遺言で法定相続分を超えて権利を承継した場合、超える部分は登記などの対抗要件がなければ第三者に対抗できません。また、配偶者居住権は、相続開始時に居住していただけで当然に成立するわけではなく、遺産分割や遺贈などの取得根拠が必要です。

7｜借地借家法は「契約の方式」を比較

制度	方式	間違えやすい点
事業用定期借地権	公正証書	10年以上50年未満のどの区分でも必要
定期建物賃貸借	書面または電磁的記録	公正証書に限らない。更新がないことの事前説明も必要
建物賃貸借の対抗力	建物の引渡し	賃借権の登記がなくても対抗できる

8｜区分所有法の分数は「誰全体の分数か」を確認

2026年度から、普通決議や規約決議では出席者を基準とするルールが重要です。一方、建替え決議は全区分所有者数と全議決権数が分母です。問題文の「出席した」「全」という言葉に印をつけてから分数を判断します。

一問一答40問の使い方

1. 1回目は停めずに40問を解き、正解数を記録します。
2. 間違えた問題を、意思表示、代理、時効、契約、物権、相続、借地借家、区分所有・登記のどれかに分けます。
3. この記事の対応ポイントを読み、誤りの理由を1文で説明します。
4. 2回目は正解だけでなく、例外条件まで言えるかを確認します。

まとめ｜比較と時系列で40問を固める

権利関係は、同じ言葉でも制度によって要件が変わります。第三者の善意・無過失、代理の追認前後、手付解除の履行着手、相続の登記の有無など、判断の分かれ目を意識しましょう。2026年度は、区分所有法の決議要件と住所等変更登記の2年を必ず更新してください。

根拠・参考資料

• 民法（e-Gov法令検索）
• 借地借家法（e-Gov法令検索）
• 法務省｜区分所有法制の見直し
• 法務省｜相続登記の申請義務化
• 法務省｜住所等変更登記の申請義務化
• 不動産適正取引推進機構｜宅建試験の問題及び正解番号表

法令基準日：2026年4月1日。過去の出題傾向は2026年度の出題内容を保証するものではありません。