市街化調整区域とは？ 日本の都市を守る“見えない境界線”

市街化調整区域というのは、都市計画区域内で定められている建物の立地を調整するための区域だよ。法律上”調整”となっているけど、役割や機能としては抑制に近いよ。

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

※出典：都市計画法第7条第3項

市街化調整区域の誕生は、新都市計画法が制定された昭和43年まで遡るよ。

市街化調整区域が制定される前の昭和30年代は、急速な人口増加と都市化に伴って、市街地が外に外に拡大していった時期にあたるよ。この当時、市街地の外側に無秩序に拡大する宅地化を止めるための仕組みがなかったんだ。だから、劣悪（道路が狭い、上下水道を整備していない、擁壁の安全性に問題、）な郊外の小規模住宅団地がいつくもできてしまったんだ。

こうしたスプロール化は、東京や大阪、名古屋といった大都市に限らず、地方都市でも発生していたんだよ。

そして、こうした状況を放置していると、都市が益々肥大化して、計画的な都市計画を遂行することができないと判断して、行政が都市の成長を調整・管理できるように設けたのが市街化調整区域だよ。この時に市街化を促進する市街化区域も設けられたよ。これらをあわせて「区域区分（線引き）」というよ。

（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）
何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第29条第1項第2号若しくは第3号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第一種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第2号若しくは第3号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。ただし、〜（略）〜この限りでない。

※出典：都市計画法第43条第1項の抜粋

改めて、大原則として、市街化調整区域では行政の許可（都道府県知事、一部区域は中大都市の長）を受けないと、建築物を建ててはいけないルールだよ。ただし、農林漁業等を行っている人は例外的に許可不要で農林漁業等に関係する建物を建築することができるよ（ただし、建築にあたっては行政と協議し、農業等に関わっていること証明する必要あり）。

年月	総人口(千人)	都市計画区域面積(ha)	都市計画区域人口(千人)	市街化調整区域面積(ha)
1990年3月	122,745	9,353,822	111,630	3,706,940
2000年3月	126,071	9,854,140	116,418	3,773,562
2010年3月	127,058	10,069,048	119,517	3,736,888
2020年3月	127,138	10,246,045	119,939	3,767,323
2024年3月	124,885	10,286,191	118,302	3,759,717